三年返租十年托管是违法吗

不是。截止2022年10月19日没有法律明确规定售后三年返租十年托管违法或合同无效，只是有相关的法律位阶较低的部门规章，通知等明确规定此行为违规，不违法。所谓返租就是如果已经将房子租下来，后期由房东返还预付的租金。

开发商承诺返租金的话，只要按时守约就不违法，但是协议签订后却不兑现，就属于商业欺诈行为，是违法的。

开发商是指某个项目的第一承担人，例如房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，他们既承载着城市建设的光环与荣耀，又备受大众对其财富价值观的质疑性解读。

市场的包租模式不违法。

最近几年市场上出现了很多售后包租、售后返租、变相的售后包租的销售模式。而这些销售形式无一不是以无风险、保收益而且高收益宣传口号出现在世人面前，吸引着一批又一批的购房者。

这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖售后包租的销售模式,以达到其快速回笼资金去库存的目的。商铺和产权式酒店其实已经演变为一种证券化的资产成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。

扩展资料：

《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种模式，但比较典型的有三种：

1、总款返租。总款返租是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款返租有按年返的，也有一次性返还几年的。

2、首付款返租。首付款返租是为了解决商户入市购买门槛而采用的返租方式，例如将整铺分割成若干小铺位出售给业主，返8%或10%的回报（可从业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。以 5㎡摊位为例，若每平米的售价为2万元/㎡，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报在首付款中扣除，以降低入市门槛。

3、代租抽成。即开发商将商铺卖给业主后，又由开发商的关联管理公司（以下简称“商业管理公司”）与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议，商业管理公司与业主按一定的比例分成租金。商业管理公司一般要求业主前二年或三年免租，从第三年或第四年开始分成租金。

参考资料来源：北京时间—“售后包租”是否合法

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