一字之差，区别大不同：“商改住”遭多地禁止 “商改租”却渐成趋势

越来越多的城市推出“商改租”举措。

日前，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》（下称《计划》）明确提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

值得注意的是，近年来“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”则渐成趋势。对此，多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，将一些合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也将有利于增加城市的住房租赁的供应，平抑房租价格。

“商改租”渐成趋势

对于居民住房服务，重庆市在《计划》中明确提出，加快制定培育和发展住房租赁市场的支持政策，进一步规范住房租赁交易行为，逐步完善住房租赁配套公共服务。鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

这也意味着，重庆商办用房改成用于住房租赁正式破冰，监管机构将有条件地允许规模化的企业参与其中。

《每日经济新闻》记者注意到，重庆商办用房的空置率一直处于高位水平，库存量较大。据世邦魏理仕发布的《2019年第三季度重庆房地产市场报告》显示，截至今年第三季度，重庆写字楼总存量为468万平方米，空置率为30.2%；第四季度预计还将迎约8万平方米的新增供应。

世邦魏理仕预测，未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代。

西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《每日经济新闻》记者表示，在当前全国大部分城市商业物业库存较大、去化周期较长的情况下，将合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加住房租赁供应量，平抑房租价格。

事实上，在重庆之前，北京、上海、广州、深圳等城市已经出台了鼓励“商改租”的相关政策，为库存的商办性质用房提供了一条新的出路，“商改租”也渐成蔓延之势。

多地禁止“商改住”

“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。

今年11月15日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。今年8月，厦门已出台文件，禁止商办改住宅。

《每日经济新闻》记者统计发现，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。

今年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确允许部分广州市内已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。

记者查阅发现，各地出台“商改租”的政策依据主要来自于国务院2016年下发的一纸文件。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

该《意见》发布后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省份纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。

在四个一线城市中，深圳是最早进行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中提出，“在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以‘以租代售’等形式变相分割转让。”

在接下来的2018年1月，上海市在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

备受关注的“商改租”，在深圳又迈出了实质性的一步。1月9日，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（以下简称“通知”）公开征求社会公众意见。

在业内人士看来，“商改租”一方面可以盘活存量闲置商业和办公用房，另一方面增加住房租赁市场供应，随着政策层面的推进，部分城市的“商改租”有望加快落地。

5年内不能改变租赁用途

深圳《通知》从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。该类用房需同时满足已办理不动产首次登记且不动产权证所载用途为办公、商业；不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益；改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且5年内不能改变租赁住房用途。该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

值得关注的是，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》规定“商改租”项目可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。

事实上，这次深圳“商改租”出台，有其必要性背景。主要是深圳市新增建设用地供应紧张，商品住房供求关系严峻，无法通过新增建设用地解决租赁住房需求。

与此同时，随着深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置。此外，近年来深圳城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，都可能加剧商业办公用房闲置。

各地“商改租”渐成趋势

一个闲置，一个紧缺，往往是最好的搭配组合。据悉，为了支持租赁住房建设。早在2016年，国务院39号文、提出允许将商业用房按规定改建为租赁住房。尤其是近年来随着“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”渐成趋势，特别是在租赁市场房源紧缺的一线城市。

据悉，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳等地调控收紧，发布政策限制“商改住”。也就是擅自将商业办公类项目改变为居住用途。其中北京自2017年“3·26”限商新政以来,商办类成交量大幅下跌，“滞销”严重。

此后，包括北京、上海、广州、深圳等城市陆续提出“商改租”，但其作为租赁住房筹集的一种新模式，各地均在探讨当中。

2017年深圳市政府提出，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，但并无实施细则。

2018年，上海市在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

2019年，重庆市政府发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》（下称《计划》）同样提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

而在北京，“商改租”也一直在推进中。2019年，据北京市住建委副主任李荣庆透露，北京已初步确定了第一批共计19个商业办公转化、改建租赁住房项目，约可提供房源5400多套。这19个商业办公转化、改建租赁住房项目的初步确定，是北京市不断拓宽渠道提升租赁房源供应，旨在积极维护租赁市场供需平稳。

在很多业内人士看来，在限制“商改住”的背景下，符合条件的商业办公项目转化、改建租赁住房，正在为北京商办存量去化以及增加租赁房源寻求一举两得的出路。随着“商改租”项目的落地，将更有利于包括北京在内、租赁房源紧张的城市调整住房结构。

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