9年之中，香港经历了风雨，走过了艰难。今天，出现在世界面前的，依然是个充满活力与勃勃生机的香港。
回归9年来，香港经济经受了两次严峻的考验。一次是始于1997年的亚洲金融危机，使包括香港在内的亚洲许多国家和地区的金融市场出现巨大的波动，整体经济活动也受到了前所未有的冲击；另一次就是2000年开始至今的美国经济衰退，给正处于经济恢复期的香港以新的打击，经济增长再次跌入低谷。两次国际经济环境的变化，使香港经济增长出现巨大起伏。1998年受亚洲金融危机的影响，香港经济出现负增长，经过艰苦努力，1999年转为正增长，2000年更奇迹般地逾10％，成为近13年来香港经济的最高增长率，也是亚洲以至全球同期的最大增幅。但2001年再次出现“急挫”，全年经济增长只有0.1％。2002年整体经济活动在2001年显著放缓后，第一季本地生产总值，比去年第四季回升0.3％，但整体表现依然疲软，尤其是通缩持续、负资产人士增加、财政赤字、失业率高企等仍是香港政府与市民备感头痛的问题。
9年来，在如此多变与恶劣的国际经济环境下，香港经济仍不乏亮点。同周边主要国家或地区比较，香港在亚洲四小龙中，整体经济增长仅次于韩国，出口贸易则跌幅也相对较小。而且，在如此错综复杂的重重挑战下，香港各界能够保持一贯的开放态度，既放眼全球，又北望神州，通过灵活转型转向，趋利避害，创造良好投资环境，吸引世界各地投资者的同时，也积极争取到内地和任何有商机的地方发展。这些努力不仅香港继续成为全球最佳的营商地区之一，也为香港今后的长期发展奠定了基础。
联系汇率制度经受住了严峻挑战
两次外围经济环境的恶化，对香港的联系汇率制度造成了比较大的冲击。
1998年8月，以美国对冲基金为首的国际“大鳄”大举攻袭香港股市，恒生指数在数十天间由1.6万多点暴挫至6000点，股市濒临崩盘，香港金融、地产、贸易及旅游业4大经济支柱通通跌入谷底，整体经济更出现多年未有的负增长。在这关键时刻，香港特区政府在中央政府的坚定支持下，采取了一系列措施，果敢地动用1100多亿港元的外汇基金，入市收购部分本地股票，一举打破了炒家通过摧毁香港的金融市场从而达到获取暴利的企图，成功捍卫了香港的联系汇率制度和稳定了证券市场。
经过一年多的不懈努力，香港经济已经从最坏的时期走出，出现了加快恢复的迹象。如证券市场提前有了表现，恒生指数已经从1998年最低的6000多点，回升至1999年6月的13000点以上。为此，香港政府手中持有大量香港联交所的股票，以当时的市值计约1181亿港元。经过周密策划，1999年6月由政府委托管理上述股票的外汇基金投资有限公司宣布将推出与恒生指数挂钩的单位信托基金，以向个人机构出售政府手上持有之香港股票组合的方式，间接出售政府持有的股票。这种方式由于可以大大减少因大量抛售股票而可能使市场出现大幅震荡，受到了金融界及投资者的欢迎。而且这种手法，还成为处理政府持有上市公司股票的经典模式。
2001年元月6日阿根廷众议院通过结束实施长达10年的联系汇率政策，把该国货币与美元脱钩并贬值，以挽救当地经济。阿根廷新总统正式宣布货币比索与美元脱钩，令香港成为全球惟一一个实施与美元汇率挂钩的地区。为此，不断有人鼓吹港元与美元脱钩，认为倘若港元与美元脱钩将有助香港经济发展。而且，由于香港已出现结构性财政赤字，更有人指出，如果特区政府不能够在合理的时间内使政府收支达到平衡，有朝一日可能变成第二个阿根廷。但香港政府坚持认为，香港没有外债、外汇储备庞大，且财政、经济基础远比阿根廷稳健，因而阿根廷局势对香港不会造成直接影响，香港联系汇率亦没有实时放弃的压力。
实际上，香港以往经济的成功，尽管谈不上完全是由于采取某种汇率制度的结果，但相应的汇率制度，对香港经济繁荣的作用是不可低估的。当然，在联系汇率制度下，香港失去了调节自身经济货币政策的自立权，而且汇率本身的不可调节性，从而大大降低了香港应付外来冲击的能力，一旦有投资者狙击港元，就可能给香港经济造成巨大的负面影响。为此，目前香港更迫切要做的是寻找新的经济增长的“火车头”，以支持港元汇率。
金融中心地位依然巩固
尽管回归9年来，香港经济遭受了数次打击，但香港金融业由于强化监管并不断改革，巩固了健康发展的势头，从而维持了香港作为全球金融中心的地位。
银行是金融业的基础，针对金融风暴以来香港银行业的状况，香港金融管理局采取了包括放宽境外银行在香港设立分行的限制、分阶段撤消银行利率管制、简化三级发牌制度以及加强银行内部财务管理和风险控制等措施，监督银行在保证资产质量的基础上开拓市场。目前，多数银行的素质已有明显改善，呆坏账比例和拨备大幅下降。这种良好的态势与周边许多国家的银行呆坏账比例高居不下的情况形成了明显的反差，成为香港经济基础稳固的重要因素之一。而且香港银行业近年来在网上银行、电话银行等新的业务手段方面不断创新，在贸易融资、理财服务、证券及金银买卖、经纪业务等业务范围的拓展上也取得了突破，使银行业的整体盈利状况在逆境中保持发展。
在证券市场方面，1999年开始的将原有的香港联交所、香港期交所及三家结算公司合并，在2000年完成，香港交易及结算所有限公司成立，同时通过了新的《证券及期货条例》，此项重大措施被香港证券界喻为“证券业的又一次革命”，也标志着香港证券业在迈向21世纪的时候，又向前跨进一步。这些举措使香港证券市场环境更加透明、公平，并进一步巩固香港国际金融中心的地位。
9年来，尽管香港股市出现巨大波动，但在发展方面取得了瞩目的成就。香港证券市场成功地为中国石化、中国移动，中国联通等内地特大型企业的发行与上市承担了重任，对内地国有企业的改革与发展发挥了重要作用。还值得一提的是香港创业板的推出，成为培育内地、港台等地中小企业的摇篮。推出两年多来的这些企业筹集资金超过233亿港元，已跻身为亚洲第二大二板市场。随着中国加入世贸和国有企业改制步伐的加快，香港的主板市场与创业板市场，都将进一步吸引内地企业，为两地经济发展发挥越来越重要的作用。（汪洋）
上世纪80年代，中国改革开放，在土地政策方面急急引入了香港经验，解开了当时不准土地转让的历史难题，也开启以土地为工业化、城市化筹资的新路。说来蛮有意思的，从那个时候起，内地、香港的地制如出一辙，不是“两制”，而是“一制”。深圳
香港的“资本主义”，怎么那么快就进入了内地？十年前写《农民收入是一连串事件》，涉及土地制度变迁，我对此有所讨论。当时是这样说的：“被叫做‘资本主义’的经济里面，香港是一个例外。香港的土地曾经全部归英国女王所有，为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个‘土地批租’制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府‘批’出土地，得到收入；业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。”
其实没有“发明”。鸦片战争之后，港岛割让给英国，于是香港的土地就成了英国皇室财产，与其在英国本土的皇家土地一样，都是Crownland。请教过在英国任教的朋友，那里的惯例，Crownland也可按年期批租给民间。要注意，不是“断卖”，而是“批租”。
我的理解，这样英国皇家既有银子花销，又不用背上“出卖祖业”之骂名。只是香港在远东，英国又要求香港“财政自立”，于是香港Crownland的批租权，就交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样，香港的Crownland就被通称为“官地”。
“官地”是公有土地的一个类别。欧美不少资本主义国家也有的，明确归政府所有，所以也可以进一步明确为归联邦、州或城市政府所有。香港的特别之处，在于全部土地皆为“官地”。这是1843年《英皇制诰》宣布的。其实也不准确。因为港岛系割让，但九龙的部分和新界却是租借的，土地所有权当有不同。可是要殖民地当局“确权”，就没有那么多道理好讲了：除了新界部分农地为村民所有，其他港地一律被宣布为“官地”。
“官地”之利用，当然以官意为主导。先看年期，我看到的资料，1844-1848年间多为一次批租75年，不可续约；1848年以后的50年，改为一批999年；到了1898年，港英政府认识到租期过长不利于政府分享土地升值的收益，代之以75年可再续租75年租约，并要求承租人在期满后支付按新标准制定的土地租金。再后来，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归；但北九龙及新界土地，却又以1898年7月1日起99年减最后3天批出。
例外也总是有的，如中环花园道旁的圣约翰教堂的土地，就是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的，所以这幅土地属“永业权(Freehold)”，不同于其他承租人的“租用业权(Leasehold)”。
土地批租也不一定都有偿。通常，香港政府对、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，多以无偿方式批出土地；对于不营利的公益用地，有时只收取象征性地价。对那些经济效益不十分突出、但政府决定支持发展的行业与企业，也可免交地价或以低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府自己的办公用地，则完全无偿。批租土地的方式，也是公开拍卖、招标或私下协议并举。这些“灵活性”如何掌控，完全由政府凭所有者身份来决定，仅受香港政制的约束。
最为特别的地方，是香港之官地，即便已经批租给公司或个人，且在约定租期之内，但只要官家“为了公共利益”，便可以“收回”。为此，香港法律专门有《收回土地条例》，规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumption for a public purpose)”。
政府收回官地，要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议，也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者，政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。就是从此扇窗口看进去，我才对用“合约理论”处理政府题材，从根本上怀疑。
这样，官地公有，所有权不买卖、不出租，但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行，就构成了香港地制的主要特色。十年前我的评论说，这是“资本主义的一个例外”，当不为过。也正因为是个例外，所以才与内地的体制一拍即合。这里被高度市场化了的，仅仅是土地的使用权，至于土地的国家所有权，连同政府主导土地利用的控制权，岿然不动。
很明白，这样引进的港式土地批租制，不会损害内地的“社会主义土地公有制”。由于法律禁止所有权层面的买卖、出租和转让，所以土地公有制没有变，也永远不会变。新的变化只发生在使用权层面，且定下转让的年期，在期内政府也可视需要“收回”(内地叫“征用”)土地，到期更可以“收回土地连同其上盖”！仅此变化，政府就可以坐收土地出让金，筹得大笔公共资本。这样的好事，何乐而不为？
引进容易，效果立见。不过，这一套是不是“有百利而无一害”？也不尽然。十年前我看到的，是下面这一点：
“不料政府当‘地主’，也可以别出心裁。为了获得更多一点财政收入，香港政府特意控制土地的供应数量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘规划’出一块土地，因为市场竞价‘不理想’而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼自天而降，你可不要以为香港的土地资源已经耗尽。事实上，港九岛上未开发的土地还有70%强！
“如此一来，我们东方之珠的地价就在全球称王。是的，香港的税法简明而所得税率很低，连弗里德曼都说过值得美国学习。但是，香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。”
十年来，除了地价房价蒸蒸日上，香港经济究竟还有多大的看头？数来数去，还是那几位老辈地产商在那里引领潮流，但见前浪、不见后浪。制造业早就移师内地去了，本地的“数码革命”，出不来苹果也出不来三星，最后能熟门熟路造就的，还是一座座地产之“城”。
香港土地模式席卷内地，“土地财政”外加“土地金融”，威不可挡。但是花团锦簇的繁荣之下，也露出事情还有另外的一面。公有土地在政府主导下批租筹资，既然“两地一制”，那么经济逻辑也一致，引发的后果也相似。所幸大陆比香港大了好几千倍，港式土地方面的病灶由沿海转到内地，“发作时间”看来比较漫长。
不幸之处也有的：国家幅员辽阔，多级政府体系庞大，法制又薄弱，巨大的土地利益包围政权、腐蚀官员，防不胜防。君不见，十年来几乎所有的腐败大案，皆与土地有关？为反腐防腐，土地管制要搞到叠床架屋，土地政策更是变化多端，这在“原产地”香港，反倒不多见。
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