宝能系姚建辉为何斥20亿巨资买鹏博士数据中心？

“宝能系姚建辉斥20亿巨资买鹏博士数据中心”的消息已被证实。

姚建辉进入了公众的视界，此前，作为姚振华同父异母弟弟的姚建辉并不被人们所熟知，宝能系的带头大哥姚振华一直是宝能系的代表。

宝能控股董事长姚建辉在2020年最后一天公司晨会上称，将其持有的宝能系其他公司股份赠送给哥哥姚振华，姚建辉将带着宝能控股离开。也有媒体报道，姚建辉称剥离宝能控股“净身出户”这件事他考虑了三年。而三年前恰好是姚振华决定“造车”的开始。

因此，外界认为 兄弟俩在企业未来方向上发生了严重的分歧 ，宝能造车是导致姚建辉决定出走的重要原因。 哥哥热衷于造车，弟弟看好于大数据产业 。

姚建辉为何斥20亿巨资买鹏博士数据中心呢？ 原因大致如下：

一、国家大力发展大数据产业，前景看好

在信息化时代，数据已经成为重要的生产要素和 社会 财富甚至国家间竞争的关键资源。国家制定了大数据战略，下决心突破核心技术，不断推动大数据技术产业创新发展，构建以数据为关键要素的数字经济，夯实网络强国的基础。大力推动政府信息系统和公共数据互联开放共享，加快政府信息平台整合，消除信息孤岛，推进数据资源向 社会 开放，增强政府公信力，引导 社会 发展，服务公众企业；以企业为主体，营造宽松公平环境，加大大数据关键技术研发、产业发展和人才培养力度，着力推进数据汇集和发掘，将大数据产业和公共数据服务紧密结合，培育中国经济发展的新引擎，更好服务我国经济 社会 发展和人民生活改善，前景十分看好。

二、数据中心在大数据产业的作用中举足轻重

数据中心就是利用已有的互联网通信线路、带宽资源，建立标准化的电信专业级机房环境，为企事业单位、政府机构、个人提供服务器托管、租用业务以及相关增值等方面的全方位服务。

鹏博士目前共运营15个机房，总面积超20万平方米，总运营机柜数超过3万个，一线城市占比约七成。

此次购买的13个数据中心包括酒仙桥数据中心、亦庄数据中心、电信通数据中心（包括5个数据中心）、深圳数据中心、上海数据中心、广州数据中心、佛山数据中心、成都数据中心以及武汉数据中心。

三、搭乘“新基建”快车，众多企业都在跃跃欲试

2020年3月，中共中央政治局常务委员会召开会议提出，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。“新基建”成为国家基础建设和企业投资的新方向。

“新基建”与以“铁公机”（泛指铁路、公路、机场）为代表的传统基建相比，新基建的亮点在于支持 科技 创新、智能制造等相关基础设施建设。受疫情影响，新基建概念被放大，国内新一代信息技术应用需求增长迅猛，多个行业和领域都需要提高数字化转型的速度。新基建成了众多企业追逐的新目标。

“新基建”是指发力于 科技 端的新型基础设施建设，主要包括七大领域：5G基站建设、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源 汽车 充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网。

作为新基建的重要组成部分，大数据中心为应对5G、人工智能、工业互联网的大数据需求而生，可以说，大数据中心是新基建的根本。

“新基建”背景下的大数据中心，不仅要有新介质、好介质、快存储介质来存储数据，保证敏捷、快速的数据读取和数据写入，以及数据的随时可用。其次，在数据的基础上，要有计算场景，复杂的计算场景要跨中心、跨云、跨边缘，形成高度分布式的技术架构。此外，还要在大数据中心中建立以软件定义技术为支撑的自动化、智能化的运维，提供一致性的用户管理界面，帮助用户实现从数据资产到数据洞察的快速迁移，将数据洞察快速应用在业务决策中，从而实现数据资产的价值最大化。

四、姚建辉涉足大数据产业并非毫无准备

事实上，早在2017年，宝能系就计划涉足云计算数据中心项目。当年，宝能系旗下的宝能投资集团曾在陕西富平县进行过数据中心、无人驾驶研发基地的选址考察。按照计划，该项目2020年5月土建施工将全部结束，进入数据中心机电安装施工阶段，计划2021年投产运营。

房企参与数据中心建设，是房地产业转型升级的一件大事，也是企业参与新基建的一次尝试，可以看作是传统房地产企业在数字经济时代转型升级的一个典型案例，

“新经济”和另类投资，正在推动国内一线城市商办地产市场的回暖与升温。

一线城市商办市场经历调整期后，2021年开始出现拐点，并有持续升温的态势。2021年，中国商业地产交易总额达人民币2253亿元，其中物流和生命科学项目在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。最近的案例是，一直以来专注于商业地产投资的凯德集团，在2021年年底以17亿元收购物流地产资产包。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔透露，凯德布局新经济产业，是为了持续扩大管理资产规模。

一线城市商办市场的强势回暖，得益于多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在有大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。

回暖的同时，市场分化也显而易见。虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的交易量，但非核心区大量的新增供应也促成了投资的分化。

总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好，上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。

回暖

一线城市商办市场的回暖有多重因素。

首先，供需两旺。除了供应量大增，一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。比如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下，空置率同比下降0.8个百分点。

一个事实是，一线城市在疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放，北京TMT和行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

在投资市场，北京全年成交总额超过600亿元，市场活跃度和流动性持续提升，第四季度主要成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出，2021 年下半年，上海商办市场的投资者对于另类投资项目的关注度提升。比如上海的张江板块在过去一年中，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，共有六个资产交易。买家主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。

其次，在发展数字经济的时代背景下，高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的主要动力之一。在深圳，大宗交易市场成交总额突破两百亿元，主要买家为科技企业主，主导带动资产型交易。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业，其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次发展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

最后，是境外资本活跃度的反弹。2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。大宗交易活跃度较去年有了明显提升，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。知名案例还包括博枫（Brookfield）收购悦荟万科广场。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，后疫情时代，北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

值得关注的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资机会将释放到市场，给资本提供了更多收并购的机会。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏指出，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看，一方面，投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚所指，投资者日益关注交易标的当前的租金回报水平与现金收入，并对项目运营方的资管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等领域资产提供更多的融资和退出渠道，有望在2022年得到更多投资者的关注。

分化

同样都是增量的市场供应，一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了明显分化。

新增供应方面，与其他三个城市的增长趋势不一样的是，广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年减少21%。

空置率方面，仲量联行数据显示，北京以内资TMT行业为主力的强劲市场需求推动项目快速去化，整体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。而广州空置水平被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势，恢复至去年同期水平，分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。但部分区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

在上海，业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。全年活跃的租赁需求推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。前滩等板块租金表现尤为抢眼。

但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比下降0.7%，同比下跌1.2%。不过，平均租金在第四季度开始止跌回稳。

值得一提的是，由于ESG被广泛关注，租户对绿色楼宇的需求攀升。2020年,57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。到了2021年，该占比上升至93%，而有 17% 的受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。

世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED 认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3 个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。世邦魏理仕认为，随着更多租户推行ESG 计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。以上海为例，绿色认证写字楼的租金比没有认证的高出20%。

2022年一线城市市场将持续放量。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部负责人张冀苏认为，短期看，随着疫情期间被抑制的需求释放完毕和新增供应回落，2022年净吸纳量预计有所回落，但仍高于历史平均水平。在“十四五”规划推动下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的大力发展将推动市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力量。供需回归均衡之下，预计明年整体市场租金将会企稳，但个别子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

在整体市场的波动性和不确定性下，一线城市的办公物业持续成为投资者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。

综合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的观点来看，短期内，金融服务业、科技、生命医学等仍将是市场需求的主要驱动力。展望2022年，一线城市甲级办公楼市场将继续受益于金融、科技、专业服务、零售等行业活跃的表现。尤其在上海，生命科学行业以及不断升级的制造贸易类企业或将成为新的需求增长点。

先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测未来大量供应将制约租金增速，甚至带出下行压力。

---