商品房备案登记的法律规定

一、什么是商品房预售登记备案?(一)商品房预售登记备案的目的：在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。二、什么是商品房登记预告?(一)预告登记制度具有如下特点：1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。(二)怎么进行商品房登记预告：1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。3、办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书申请人的身份证明已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料其他必要材料。办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。在这里还要提醒大家，签订商品房买卖合同后，如果开发商未按照约定申请预告登记，购房者可以单方申请预告登记。预告登记可以和商品房买卖合同备案手续合并申请办理。

第一条　为了维护社会主义法制的统一，加强对法规、规章的监督，根据立法法的有关规定，制定本条例。第二条　本条例所称法规，是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会依照法定职权和程序制定的地方性法规，经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会依照法定职权和程序制定的经济特区法规，以及自治州、自治县的人民代表大会依照法定职权和程序制定的自治条例和单行条例。

本条例所称规章，包括部门规章和地方政府规章。部门规章，是指国务院各部、各委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构（以下简称国务院部门）根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的职权范围内依照《规章制定程序条例》制定的规章。地方政府规章，是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，依照《规章制定程序条例》制定的规章。第三条　法规、规章公布后，应当自公布之日起30日内，依照下列规定报送备案：

（一）地方性法规、自治州和自治县的自治条例和单行条例由省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会报国务院备案；

（二）部门规章由国务院部门报国务院备案，两个或者两个以上部门联合制定的规章，由主办的部门报国务院备案；

（三）省、自治区、直辖市人民政府规章由省、自治区、直辖市人民政府报国务院备案；

（四）较大的市的人民政府规章由较大的市的人民政府报国务院备案，同时报省、自治区人民政府备案；

（五）经济特区法规由经济特区所在地的省、市的人民代表大会常务委员会报国务院备案。第四条　国务院部门，省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府应当依法履行规章备案职责，加强对规章备案工作的组织领导。

国务院部门法制机构，省、自治区、直辖市人民政府和较大的市的人民政府法制机构，具体负责本部门、本地方的规章备案工作。第五条　国务院法制机构依照本条例的规定负责国务院的法规、规章备案工作，履行备案审查监督职责。第六条　依照本条例报送国务院备案的法规、规章，径送国务院法制机构。

报送法规备案，按照全国人民代表大会常务委员会关于法规备案的有关规定执行。

报送规章备案，应当提交备案报告、规章文本和说明，并按照规定的格式装订成册，一式十份。

报送法规、规章备案，具备条件的，应当同时报送法规、规章的电子文本。第七条　报送法规、规章备案，符合本条例第二条和第六条第二款、第三款规定的，国务院法制机构予以备案登记；不符合第二条规定的，不予备案登记；符合第二条规定但不符合第六条第二款、第三款规定的，暂缓办理备案登记。

暂缓办理备案登记的，由国务院法制机构通知制定机关补充报送备案或者重新报送备案；补充或者重新报送备案符合规定的，予以备案登记。第八条　经备案登记的法规、规章，由国务院法制机构按月公布目录。

编辑出版法规、规章汇编的范围，应当以公布的法规、规章目录为准。第九条　国家机关、社会团体、企业事业组织、公民认为地方性法规同行政法规相抵触的，或者认为规章以及国务院各部门、省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府发布的其他具有普遍约束力的行政决定、命令同法律、行政法规相抵触的，可以向国务院书面提出审查建议，由国务院法制机构研究并提出处理意见，按照规定程序处理。第十条　国务院法制机构对报送国务院备案的法规、规章，就下列事项进行审查：

（一）是否超越权限；

（二）下位法是否违反上位法的规定；

（三）地方性法规与部门规章之间或者不同规章之间对同一事项的规定不一致，是否应当改变或者撤销一方的或者双方的规定；

（四）规章的规定是否适当；

（五）是否违背法定程序。第十一条　国务院法制机构审查法规、规章时，认为需要有关的国务院部门或者地方人民政府提出意见的，有关的机关应当在规定期限内回复；认为需要法规、规章的制定机关说明有关情况的，有关的制定机关应当在规定期限内予以说明。第十二条　经审查，地方性法规同行政法规相抵触的，由国务院提请全国人民代表大会常务委员会处理。

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十三条本编调整因合同产生的民事关系。

第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

第四百六十七条本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。

在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。

第四百六十八条非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。

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